ПУП – Всичко, което трябва да знаем за Подробния устройствен план

Законът за устройство на територията /ЗУТ/ използва като „инструментариум“ за провеждане на устройствена политика и за даване на устройствен статут на поземлените имоти два вида устройствени планове – общ устройствен план /ОУП/ и подробен устройствен план /ПУП/. ОУП е инструментът на държавата и местните власти да формулират и провеждат определени устройствени политики за дадени територии. Въз основа на този план не могат да се издават разрешения за строеж и да се реализират конкретни инвестиционни инициативи.

Докато общите устройствени планове /ОУП/ определят преобладаващото предназначение и начин на устройство на отделните структурни части на териториите, обхванати от плана, подробните устройствени планове /ПУП/ определят конкретното предназначение и начин на устройство на отделните поземлени имоти, в обхваната на плана. Подробните устройствени планове конкретизират устройството и застрояването на териториите на населените места и землищата им, както и на селищните образувания. Предвижданията на подробните планове са задължителни за инвестиционното проектиране.

По своята правна природа ПУП е индивидуален административен акт. Установявайки устройствения статут на всеки един имот в неговия обхват, ПУП определя т. нар. „устройствен потенциал” на новия урегулиран поземлен имот /УПИ/, или просто казано- какво може да се построи в имота.

Видове ПУП

По критерия „териториален обхват” ПУП се делят на планове за:

1. Населени места с техните землища, както и на структурни части от населени места с непосредствено прилежащите им части от землищата;

2. Населени места и селищни образувания или на части от тях, обхващащи част от квартал, един или повече квартали;

3. Землища или на части от землища.

По критерия „съдържание и начин на действие” ПУП се делят на /чл.110, ал.1 ЗУТ/:

1. План за регулация и застрояване - ПРЗ (план за регулация на улици и поземлени имоти и за режим на застрояване);

2. План за регулация - ПР (план за регулация на улици и поземлени имоти без режим на застрояване); планът за регулация може да бъде план за улична регулация - ПУР (план за регулация само на улици и на поземлени имоти за обекти на публичната собственост);

3. План за застрояване - ПЗ;

4. Работен устройствен план - РУП (план за застрояване и силуетно оформяне)Работен устройствен план (РУП) се съставя за ограничена част от територията (отделен урегулиран поземлен имот (УПИ) или група урегулирани поземлени имоти) и се изработва въз основа на действащ подробен устройствен план или едновременно с него. РУП конкретизира действащия ПУП. С РУП не може да се променят характерът и начинът на застрояване, предвидени с действащия ПУП. С РУП се определя: точното разположение и очертанието на сградите в план, както и минималните разстояния между тях и до имотните граници – съобразно допустимите за съответната устройствена зона плътност и интензивност на застрояване; необходимите силуети, изясняващи: максималните височини на сградите и билата им в абсолютни коти; броя на етажите; формата и наклона на покривите и архитектурната връзка между сградите с оглед на правилното архитектурно – пространствено оформяне.;

5. Парцеларни планове за елементите на техническата инфраструктура извън границите на урбанизираните територии.

Изработване на ПУП за неурегулирани територии

Процедурата по създаване на ПУП може да стартира по три начина – по инициатива на общината, на министъра на регионалното развитие и благоустройството или друг ръководител на ведомство, или по инициатива на други правоимащи лица /лицата по чл.124а, ал.5/. Въпросът е подробно уреден в чл.124а от ЗУТ.

Разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план се дава с решение на общинския съвет по предложение на кмета на общината. По този ред се разрешава и изработването на проект за подробен устройствен план на селищно образувание с национално значение, както и на поземлени имоти извън границите на урбанизираните територии.

Разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план на част от урбанизирана територия (с изключение на селищните образувания с национално значение) в обхват до един квартал, а в Столичната община и в градовете с районно деление - в обхват до три квартала, се дава със заповед на кмета на общината по предложение на главния архитект.

Необходимите документи, които се изискват за разрешаване изработването на ПУП са следните:

1. Съгласувано задание по чл. 125, в случай че това е необходимо по закон;

2. Доказателство, че искащия има качеството на лице по чл.124а, ал.5 – документ за собственост, договор за учредяване на право на строеж и др.;

3. Документ, доказващ плащаните на дължимата за услугата такса.

Може ли ПУП да бъде изменен?

Влезлите в сила ПУП могат да се променят при наличието на поне едно от 14 основания, изброени в ал.1 и 2 на чл.134, а именно, когато:

1. Настъпят съществени промени в обществено-икономическите или устройствените условия, при които е бил съставен планът;

2. Възникнат нови държавни или общински нужди за обекти - собственост на държавата, на общините или на експлоатационните дружества, или отпадне необходимостта от изграждане на такива обекти;

3. Възникнат инвестиционни инициативи, които ще се реализират със средства, осигурени по международни договори или от държавния бюджет, както и от инвеститори, сертифицирани по реда на Закона за насърчаване на инвестициите;

4. Отпадне необходимостта от изграждане на сгради, мрежи и съоръжения за специални нужди на отбраната и сигурността на страната;

5. Се констатира явна фактическа грешка, имаща значение за предвижданията на плана.

6. Се налага предвижданията му да бъдат съобразени с одобрен парцеларен план, разрешен на основание чл. 124а, ал. 9; 

7. В съответния срок по чл. 208 не е започнала процедурата за отчуждаване;

8. При изменение на кадастрален план или при одобряване или изменение на кадастрална карта в урегулирана територия имотните граници на поземлените имоти не съвпадат с регулационните или е установена непълнота или грешка в кадастралната карта, използвана като основа за изработване на подробен устройствен план.;

9. Планът не осигурява възможност за застрояване по действащите устройствени правила и нормативи вследствие на установени геоложки и хидрогеоложки условия и за запазване на разкрити археологически, исторически и културни ценности;

10. Планът съдържа явна фактическа грешка, която има значение за неговите предвиждания;

11. Планът е одобрен при съществени закононарушения; на това основание не могат да се изменят планове, за които има влязло в сила решение на съд или когато планът е приложен;

12. Има съгласие на всички собственици на имоти по чл. 131, ал. 2, т. 1, както и на носителите на ограничени вещни права върху тях и на концесионерите;

13. Има предложение на съда по дела за делба на урегулирани поземлени имоти;

14. Планът е одобрен без необходимите план-схеми по чл. 108, ал. 2.

При искане за промяна на подробния устройствен план, в много случаи е препоръчително да разполагаме със съгласие за това от всички собственици на съседни имоти, които биха били засегнати от бъдещата промяна. Така ще избегнем излишни конфликти и неприятности, когато дойде време да бъде одобрено исканото от нас изменение или да получим разрешение за изпълнение на планирания строеж.



Документацията, която ще е необходима за изменение на подробния устройствен план включва:

  • Заявление по образец
  • Скица на имота
  • Доказателство, че лицето попада в кръга на лицата, които имат право по закон да поискат изменение на влязъл в сила ПУП /лица та по чл.131 ЗУТ/ -Документ за собственост на имота и др. 
  • Удостоверение за наследници (когато имотът е наследствен)
  • Квитанция за платена такса, която общината определя за извършената от нея услуга.
  • Скица - Предложение за промяна на ПУП /мотивирано предложение, изясняващо инвестиционните намерения на собственика и доказващо наличието на поне едно от обстоятелствата по чл.134, ал.1 и 2/;
  • Писмено съгласие на собствениците на съседните урегулирани поземлени имоти, в случаите когато има свързано застрояване;
  • Проект на подробния устройствен план, изготвен от архитект с проектантска правоспособност в 3 екземпляра - един оригинал и две копия и цифров модел в CAD формат на графичната част

Всички необходими съгласувателни становища експлоатационните дружества - водоснабдяване, канализация, електрификация, както и зелени системи, за геоложки проучвания, за топлоснабдяване, газоснабдяване и други /в зависимост от конкретния случай/ се получават служебно от общинската администрация по реда и при условията на новата процедура, предвидена в чл.128а ЗУТ.

Процедура по изменение на ПУП

След набирането на всички необходими документи за изменение на ПУП е време за следващата стъпка. Собственикът на имота е този, който трябва да отправи искане за промяна на подробния устройствен план. То се подава до кмета на общината, в която се намира парцелът. Работа на кмета е, когато законът го изисква, да отправи предложение до общинския съвет за допускане изменение на предоставения подробен устройствен план. Тогава общинският съвет решава дали да одобри, или да откаже искането за промяната му в срок до 1 месец.

За да бъде процесът още по-лесен нашите специалисти в арх. студио „Marten Project Company – MPC“ предлагат пълен набор от услуги в областта на проектирането, като това включва и изготвяне на подробен устройствен план - свържете се с нас.